Во время Великой депрессии 1930-х годов Конрад Хилтон построил гостиничную империю, купив все крупные американские отели — Plaza, Drake, Palmer House и т. Д. — за копейки за доллар. Он смело выступил против волны средних инвесторов и создал икону, которая существует до сих пор.
В индустрии мобильных парков вы можете стать следующим Conrad Hilton, если знаете тактику, необходимую для покупки мобильных парков, терпящих бедствие.
Узнайте реальные затраты на строительство мобильного парка.
Прежде чем начать трудную покупку активов, вы должны сначала понять их истинную стоимость. Одно из лучших мест для понимания мобильных парков — это понять, сколько стоит их построить. Это называется «стоимость замены». Для парков с движущимися домами строительство одного стоит около 8000 долларов США плюс стоимость земли. На 100 космических парков, что соответствует 800 000 долларов США, расходы на инфраструктуру плюс стоимость земли. Средний парк мобильных домов основан на плотности от 7 до 10 единиц на акр. Так что космический парк площадью 100 будет занимать от 10 до 14 акров. Вы можете добавить стоимость земли на основе стоимости площади в непосредственной близости от парка.
Таким образом, если «стоимость восстановления» космического парка «100» составляет 100 x 8 000 долл. США на инфраструктуру и 10 x 20 000 долл. США на землю, то его строительство с нуля обойдется в 1 млн. Долл. США. Если вы можете купить тот же парк за 500 000 долларов, это хорошая сделка, верно? Не всегда. Вам все еще нужно знать больше.
Познакомьтесь с текущей EBITDA.
EBITDA означает «прибыль до вычета процентов, налогов, амортизации» — в основном реальный денежный поток от недвижимости. Это измерение, которое позволяет вам оценить его. Как только вы узнаете эту сумму, вы можете рассчитать цену в соответствии с различными показателями капитализации — или «лимитами». Если EBITDA парка мобильных домов составляет 100 000 долларов США в год, и вы оцениваете мобильный парк с коэффициентом капитализации 10%, то его стоимость составит 1 000 000 долларов США.
Понять комп.
Когда оценщик пытается определить стоимость, одним из факторов, на которые он смотрит, является то, что продают другие земельные парки в этой области. Это, пожалуй, один из лучших показателей стоимости — за исключением того факта, что покупатели из других парков мобильных домов не делали умных покупок.
Однако это более верно по сравнению с предыдущими версиями. Хотя покупатели совершали действительно глупые покупки и получали кредиты от банков с равным отсутствием дисциплины несколько лет назад, это не относится к недавним продажам, основанным на новой реальности. Собираем все вместе.
Чтобы делать покупки во время депрессии, вы должны уметь определять и поддерживать крупные покупки в сложной среде. Если у вас есть проблема со 100 космическими парками и у вас есть контракт на 400 000 долларов США, EBITDA на 60 000 долларов США и 12 000 долларов США на пространство, мы знаем об этом вот что:
* Строительство этого парка будет стоить 1 000 000 долларов США, что составляет 40% от стоимости строительства, что является очень привлекательной скидкой.
* Это ставка капитализации 15%, что чрезвычайно привлекательно.
* Показывает сравнительные значения в 1 200 000 долларов США — на 300% больше, чем цена.
Что бы сделать покупку в бедственном положении стоит Конрад Хилтон. И таким образом заработать целое состояние в нынешней депрессии.
